2014-2024,10年。

jackie9851:我的房地产财务的职业发展路线图

会计职场 阿东 1571浏览 0评论

2003年,回头看来,是一个值得纪念的年份。从这一年开始,我进入了一个高速发展的行业——房地产,并在这个行业深耕学习十余年,经历了它的黄金十年,也正在经历它的白银时代……

不论是黄金时代还是白银时代,我最好的青春都奉献给了它。回望过去的岁月,自己不断努力、不断学习、不断提升,从未放松过对目标的追求;也许正是处于房地产这样一个高速发展的行业,让你不得不天天向上、疲于奔命;也许正是自己从事财务这样一个工作,让你不得不天天学习,不断迭代……

不管怎样,我付出了,也得到了;努力了,也收获了。前半生总结下来就一个感悟:折腾的人生就是幸福的人生!

进入房地产业,纯属偶然。

2003年,我还在一家国有企业当会计,拿着微薄的工资,一个人在陌生的城市打拼,想象着什么时候能在这个城市买套小房子,能放下一张床、一张书桌,再有一个独立的卫生间就心满意足了。而这个梦想不知道什么时候能实现,只知道如果一直在国企待下去,这就只能是梦,还是白日梦,根本不可能实现。

基于此,我刚工作就开始考CPA。我没想过考CPA有多不容易,考过后是不是一定能飞黄腾达。我只是想,不能在这样的单位待一辈子,凭着几十年的工龄分一间小房子(我们那个时候还有福利分房的可能性,不过,后来也取消了,也庆幸自己没有去傻等),干着不咸不淡的工作,拿着入不敷出的工资。看着单位里的中年人,他的现状就是我以后的样子,这种一眼望到头的日子,我不想要。但要离开环境,我一刚毕业的大学生,要经验没经验,要能力没能力,要证书没证书,放到市场上,没有竞争力。

为了检验自己的水平,我还真利用周末的时间,到周边的人才市场去找过工作,结果是就连一般的公司都看不上我,自信心很受打击。对于一个“工二代”来说,独自一人在陌生的城市,无亲无友,无权无钱,要脱离这样的环境,只有一条路——考CPA。

思路决定出路,有什么样的目标就有什么样的策略。

既然定下目标,就努力拼搏吧。当年报了三门会计、经济法、税法,当时考虑到财务管理自己的底子不错应该能一次通过,第一次报名就不考虑了;而审计对我来说太陌生,需要下大力气,这次试下水,也暂不考虑;会计是老熟人,二法也主要是考记忆,一次报三科,考虑到自己工作的实际情况,应该是比较合理的安排。

报名后,当年的新教材还没有出来,自己手头上也没有往年的教材,去买一套往年的教材,自己又舍不得(囊中羞涩)。好在,从公司宿舍到办公室基本穿城而过,每天骑自行车上下班,来回3个多小时,中间正好经过书店。到书店里一看,居然还有往年的教材、习题集。

就这样,每天下班直接到书店报到。有时,饿了,就在路边买几个包子馒头垫下底;有时,渴了,就喝从单位灌的纯净水。到新书下来之前,我基本把三科的教材看了一遍了。

拿到新教材后,首先,把所有教材从头到尾看一遍。上班的时候,偷闲看会书;中午大家吃了饭休息的时候,我全部拿来看书;晚上,下班了,路上要经过大学,就到大学的图书馆、自习室看书;周末就更不用说,全拿来看书做题。第一次报CPA,没舍得报培训班,就教材+习题集,只要自己舍得下苦功,一定能考过。

终于考试了,自信满满的上考场。过程中,自觉发挥正常,过关应该没问题。

好不容易到了发榜的日子,二法过了,会计59分。看到查询成绩的时候,直接傻眼了,怎么会只差1分啊,会不会是卷子批改错了?或是加分加错了?怎么可能刚好差一分啊?

想来想去,如果考得差,分差和多也就算了,只差一分,心有不甘。申请查分,希望能把这一分找回来。查一科100大洋,好心痛啊!

过了一段时间,查询结果出来了,分数无误!

当时就觉得,自己好傻啊,白花了100大洋啊!

算了,认命吧,既然走上这条路,只有继续前行!

开弓没有回头箭。过了两科,还差三科,退无可退,继续报吧,第二次,直接报了三科。

这次吸取上次的教训,不能只靠自己用功,还报了现场的培训班。

因为准备CPA,考试内容和会计师是一样的,当时想着,考CPA的同时可以顺便把中级也一起考了,就把会计师的名也报了。

因为报了现场培训,一下班就往培训教室走。下班时间与培训时间间隔很短,距离又长,路上根本没时间吃饭。这下子全靠路上买点面包、包子之类,带到教室,吃了上课。

听老师讲课,我觉得最大的收获在于,老师把整个教材的体系帮你梳理了一遍,同时对教材和考试中的重难点进行深入讲解,让你一下子有种豁然开朗的感觉。

特别是会计,什么长期投资啊、合并报表啊,自学时觉得很难的东西,听老师讲课后,对这些知识的理解更深,做题也更有感觉。个人感觉,考CPA,听老师讲课还是很有用的。

考试花了我大量的时间和精力,工作上也逐渐上手,身上的担子也越来越重。有时感觉要兼顾考试与工作,有力不从心的感觉。特别是上班路上还要浪费3个小时。

有几个一起进公司的女学生,为了考试还一起在公司附近租房子,一起上下班,一起看书,一起准备考试。而我没有那样的经济条件,只有自己克服。

不过好在,部门领导还是很提倡专业类的考试,特别是在国企,师傅们都不考试,有空就约到一起打麻将。而我们几个刚到公司的大学生在准备考CPA,也算是给部门带来点新风气。领导也算开明,没有说我们考试影响工作,而且知道我们要考试,也很少安排我们加班。

虽然考试占用了大量的时间与精力,但是工作上也没有拉稀摆带。

年终,领导让我写部门的工作总结,把她的工作笔记本扔给我说,我们部门一年的工作就在这上面了,你好好总结一下。

看着厚厚的几大本工作笔记,我脑壳一下子就大了。我又不是领导,又重来没参加过相关的管理会议,领导又不交待怎么写,就这么几大本笔记,让我怎么写啊?

领导安排的工作,必须得完成啊。想到领导支持我考试,加班什么的,那怕是月末、季末财务传统的繁忙时,点也从未安排我做。我从心里感谢领导的支持。

我把领导的工作笔记,先按时间顺序整理出要点,再按自己的理解,分类别归类汇总,然后制作成一张清单表(其实就是工作地图,当时也不懂这些,只是想着这么去梳理),再根据这张清单表,去写总结。

好不容易把总结写好,又几易其稿,自己觉得满意了,才交给领导。领导一看,很满意,还把稿件推荐到办公室。后面,此稿还成为部门总结的范稿。

因为此事,我还在办公室挂上了名(办公室是我们公司的人才摇篮,很多二级单位的一二把手都是从办公室里出来的)。以至于,后面机构改革,办公室在全公司内部招聘,我没报名,办公室的同事还跑来找我问我为何不报名,这样的机会很难得。我觉得这样离开了专业领域,与自己的目标不符,所以没有报名。

说回考试,准备过程的艰辛就不用多说了,反正凡事不努力就不会有收获,越难考的证才越有价值。

这次考完后,感觉还不错,预计会计、财管肯定能过,审计没啥感觉,估计过不了。

成绩公布后,意料之中的是财管过,审计不过,意料之外的是会计没过,而且分数比上次还低。

NMNGB,这个会计硬是跟我杠上了啊,花了这么多功夫,怎么整成老大难问题了啊。没道理啊!!!

管你理不理解,事实就是事实,黑纸白字摆在那里。两年过三科,还剩会计、审计,来年继续呗。

好在,会计师毫无疑问的拿下,深深体会到“法乎其上得乎中”的道理。

开始在单位独挡一面了,工作上的事情越来越多,渐渐从开始加班到月末季末的频繁深度加班,用于学习的时间越来越不够了。

现场培训已经不可能了,只有参加网校培训了。

我参加的是中华会计网校的课程,参加了两个班,一个是基础班,一个是冲刺班。

由于加班的时间越来越长,晚上看书的时间也只有往后延,一般都是12点过,有时看起兴趣了会看到2点过。

这样的作息时间形成习惯后,发觉夜深人静时,看书的效率极高。

同宿舍的人都睡了,没有人声吵杂,没有电视声音打扰,望向窗外一片漆黑,感觉整个世界只有你,陪伴你的除了昏黄的灯光,就是书了。

白天,上下班路上要几个小时,这个时间也得利用起来。买来MP3,把头天晚上学的网校课程下载下来,第二天上下班时就放上MP3,边听边骑。虽然效果要差点,但相当于又复习了一遍,也是不错的。

不过,这个方法还是不好,比较危险。毕竟,是在马路上骑行,有几次差点跟车亲密接触了,吓得我一身冷汗。

我只有告诉自己一定要小心再小心,速度慢点再慢点。

审计是我觉得几科里面最难的,第一遍看完书,完全不知道说的是什么,全是理论,书也难啃。

只有第二遍、第三遍的读,通读、精读,划重点,使劲记,多练习。再跟着网课的讲解反复理解。用最笨的办法,一点点啃,直至把书啃完。

会计是第三次准备了,理论的东西,自己觉得很熟了,但还是报了基础班+冲刺班,严格按网校进度学习,并加强练习。会计买了两套习题集,狠命练习,这次一定要过。

上考场,考了下来,跟前两次不一样,完全没感觉。即不觉得考得好,也不觉得考得差,就是没感觉。也许是考了多次,心态已平,自己该努力的也努力了,考了就考了,过不过听天由命吧。

尽人事,听天命!

同样的时间,成绩公布了。正在紧张的上班干活,还是别人告诉我可以查成绩了,我回了一句就又忙工作去了,完全不象前两次,天天盼成绩下来,成绩真下来了,又紧张又忐忑。

晚上下班回到宿舍,打开电脑,查询成绩,全过!

我看着电脑屏幕,一下子,心情激动起来,终于全过了!我想向全世界大吼一声,我过了!

看着桌子上的书,那些教材已经被翻得面目全非了,想着这几年的坚持与艰辛,终于得到了我梦寐以求的CPA!

想起一首歌:

我要一步一步往上爬
等待阳光静静看着它的脸
小小的天有大大的梦想
重重的壳裹着轻轻地仰望
我要一步一步往上爬
在最高点乘着叶片往前飞
小小的天流过的泪和汗
总有一天我有属于我的天
……

对,总有属于我的天!!!

考CPA不易,就象《项链》里的主人翁,十年的苦功换来一串珍贵的珍珠项链,于我也是数年的苦功,换来一张《注册会计师全科合格证》。即使是十几年后,在写这篇文字时,回想时当时的情景,心情也不免激动。

我现在招人喜欢招有CPA证书的,一方面自己知道考此证不易,有证书说明应聘者财务专业知识储备到位,另一方面能花数年苦功去追求一张证书的人,他的目标感、持久性、专注力以及自控力是达到一定水平的,而这些特质在职场上也是很需要的。

花开两朵,各表一支。

自己一直在积蓄力量,等待离开国企的那一天。

说来也巧,刚考过,本地一家大型房地产企业在全市主要报纸上发布招聘信息。
那时,报媒还相当发达。本地一家发行量很大的都市报求职版,打出整版广告,
招聘各类人员。从业务部门到财务部门,从会计到总监,全面招聘。

我决定试一试,应聘会计,毕竟有几年工作经验了,加上CPA也给了我信心。

既然要去试下,肯定要做好准备,第一件事准备简历。

这是第二次准备简历,第一次是大学毕业时,那时简历更多的是突出自己的专业课、毕业论文、学生干部以及社会实践的情况。

而这次是工作后第一份简历,我也不知道该怎么写。

回顾过去几年在国企的工作,忙归忙,但真正一总结,又感觉没做什么有亮点的工作,就是日常的报销啊、付款啊、统计啊等等,也没什么好写的,怎么办啊?

那个时候,也没有度娘,也不知道向谁请教。只有钻进书店,去找如何写求职简历的书。没想到,还真有,一本小册子,马上买回家,认真学习研究。

一份好的简历,是求职成功的第一步。

准备好简历后,按着报纸上说的时间与地点,来到这家公司。

一看,好气派的大楼,占地大,办公楼外部造型美观,玻璃外墙,一看就觉得这家公司有实力,想象着自己在这样一家公司上班,倍有面子。

来到大厅,宽阔的大厅里已是人山人海。来到接待处,告诉工作人员,我是来应聘会计的,接待人员给我一张应聘表,让我填写个人基本信息。

几下写完,把应聘表及自己精心准备的简历给到接待员,对方就让我在旁边等候考试。

啊?应聘还要考试啊?我还是第一次听说。这家公司是搞房地产的,房地产业务我都接触过,怎么考啊?当时,心里就有点着急了。但来都来了,管他的,先考了再说吧。

通知进场考试了,一看进场的人,估计还是有几十个。妈呀,应聘个会计都有这么多人啊,一定好考好啊,阿弥陀佛。

拿到卷子,一看,我一下子高兴了,这不就是CPA里的内容嘛。原来不是考房地产业务的啊。

考试还算得心应手,按时完成试卷,交给工作人员后,告知说回去等候,一周内通知。

天天盼着电话,从周一盼到周四,每天都没电话进来。

想到都过去四天了,一周的时间马上就到了,还没通知,估计是没戏了吧;一会又想,不是说好一周内嘛,才过了几天,后面说不定会通知的吧。

天天就在这样的煎熬中渡过……

周五上午,一个陌生的电话打进来,我猜应该是那家公司的电话吧。压抑住激动的心情,跑到办公室外的平台上,接通电话。

“您好,请问您是XX先生吗?”

“您好,我是XX。”

“我是L公司人力资源部的,今天给您电话,是通知您于X月X号到我司参加面试,请问您有时间吗?”

“好的,我一定准时到,谢谢。”

“好的,再见。”

“再见。”

终于通知我面试了,还有几天时间,得好好准备下。

首先,准备面试的穿着。拿出毕业时的西装、衬衣,买来熨斗,把衣服熨得笔挺。

其次,把精心准备的简历,多打了几份,并好好熟悉简历内容。

说到简历,还想多说两句。现在招聘网站都有简历模板,简历结构很清晰,一般来说按那上面的结构准备就行了。

但简历所列工作事项,不在多在精。一般来说,刚工作没几年的朋友,喜欢把自己的简历塞得满满的,生怕对方不知道自己干的事少。我的这份简历就是这样的。

实际上,准备简历,我们需要从面试官的角度来看,他每天接触那么多简历,特别是公司搞校招、大型招聘会时,公司会收到成百上千份简历,面试官其实没那么多时间一一细看。

所以,我们在准备简历时,应该突出我们的优势,资料上应先多后少。

先多,就是先把自己做的所有工作,事无具细的全列出来,越细越好;同时,把工作中的感受、心得体会、经验教训、亮点、得到的奖励或惩罚,业绩等等,也全写出来

后少,就是“去粗存精”,把自己的工作清单,按工作内容,分成几个类别,按类别将具体事项归入其中。对同一类别中的事项,再合并同类项,归纳提炼出几个关键工作点。

对于总结出来的工作得失,也需要归纳总结,加工成“工作业绩”与“工作得失”。将工作业绩列示于简历中,而工作得失用于面试时应答。

可能,有的朋友会说,我就只是一个小会计,也没干什么好重要的工作,我怎么总结工作亮点啊。(就象我当时的情形一样)

对于此类工作,因为是处于基础的岗位,还是需要列出工作细项。比如:房地产公司的收入会计,工作项一般有:

(1)、每日核对出纳收款日报表;

(2)、登记收入台账(包括不限于:房号、客户姓名、身份证号、合同金额、付款方式、已收款、应收款)

(3)、编制收入明细表、按揭情况明细表、应收款明细表

(4)、根据收款,计提税费

(5)、定期进行账务处理、凭证装订、报表打印归档

以上几个工作项,都是很基础的工作,这些工作中的心得可以是:

(1)、核对数据,养成了我对数据的敏感,所有财务数据都有勾稽关系,比如……

(2)、收入会计的基础在于做好台账,因为台账是后面工作的基础,而台账的栏次如何设计又需要和营销相结合,比如……

(3)、收入会计工作的核心在于加强回款与应收款管理,因为资金是房地产公司的血液,我在按揭回款和应收款的管理上,我做了……

等等

虽然,上述总结的一些点很基础,甚至有些工作可能不是收入会计这个岗位负责的,但只要对自己的工作有思考,在面试时能说出自己的思考点,就会给自己带来较大的优势。

再把话题拉回来。

除了准备好简历外,我还设想,可能会面临的问题,以及如何作答,把想法一一写在纸上。等几个小时,再去看看,有新的想法又记下来,如此往复。

等待的时间总是很长,准备的时间总是很短。

约好的面试时间终于来了。

期待中的面试终于到了。

穿好西装,刷亮皮鞋,最后再默记了一下简历以及自己准备的面试问题,严格按照书上所说的提前十五分钟到达面试地点。

有意思的是,来到面试地点,和我一起进电梯的是位小妹妹,看样子刚毕业没多久的。

来到楼上,问前台到哪个办公室等候,结果我们来到同一个地方。一聊起来,她也是来面试的,是应聘财务秘书的岗位。后面在工作中,才发现这一面之缘,给我带来了很多方便。

在办公室外等候不久,就通知进去正式面试。第一次参加这样的面试,心里还是很紧张的,深吸两口气,敲门,进去。

领导:你好,欢迎来面试,请坐。

我:您好,谢谢。

领导:请先做个自己介绍。

我:好的,那我先简单介绍下自己。我叫XX,几几年毕业于某某大学会计学专业……

这部分自我感觉发挥正常,毕竟简历已经背得滚瓜烂熟,虽然刚开始有点紧张,但随时面试的进行,也逐渐适应了陌生的环境,自己也进入了状态,后面一点也不紧张了。

领导:好的,从你的工作情况来看,你觉得目前从事的这份工作,给你最大的启发在哪?

哈哈,这是我自己准备过的问题,正中下怀。

我:嗯,我觉得,虽然目前这个单位是国有企业,但财务工作强度仍然很大。因为,我们的业务范围……,我这几年从出纳做到报表会计,我的体会是……,我觉得最大的收获是……,但目前考虑出来的一个主要原因是国企的体制还是更多的论资排辈,个人发展受限。

领导:嗯,你CPA也考过了,什么时候过的?

当时还没拿到全科合格证

我:刚考过的,目前证书还没拿到,但查成绩是过了,我把成绩查询单打印出来了,您需要看一下吗?

领导:哦,那倒不用。你对薪酬的考虑是怎么样的?

晕,怎么会在面试时直接谈到薪酬?我根本就没准备啊,我也不知道我值多少钱啊?记得书上说对于自己不清楚的问题,不要回答得太死,要灵活,我只有硬着头皮回答了。

我:我觉得能达到公司给这个岗位的薪酬水平就行了,我相信凭着自己的能力与努力,肯定能得到更高的薪酬。

领导:哦,那好吧,我们今天面试到这儿。哦,对了,你的简历上的照片是好久的照片?

拷,简历的照片是我刚大学毕业找工作时照的,这几年过去了,人也长胖了,也没想到去重新照一张,考虑不周全啊。

我:哦,那是我刚毕业时的照片。

领导:哦,怪不得,照片上看起来眉清目秀的,真人看起来五大三粗的。

我:(狂汗)嗯,太不好意思了,简历上忘改了,非常不好意思。

领导:没什么,只是问一下,回去等通知吧。

我:好的,那我先出去了,再见!

面试结束了,前后估计半个小时,自己感觉还行。

接着面试的是那位小妹妹,问我感觉怎么样,我说还行,感觉领导比较和蔼,不用怕,我跟她做了个加油的手势,就离开。

希望有个好的结果吧。

直觉有时也靠谱。

没几天,就接到通知,面试通过,约定入职时间,并发送OFFER,看到OFFER上的月薪是我目前水平的一倍,开心得跳起来。

从国企离开,我还是纠结了几天时间。这就象围城一样的,在国企时觉得混不到头,天天想着离开;当这样的机会来临时,又面临着放弃稳定的生活、铁饭碗以及熟悉的环境和对我不错的领导,去迎接市场的洗礼,这多少又有对未来的忐忑与迷茫……

与女友(现老婆)商量好后,定下决心,向单位提交了离职申请书,办理完离职流程,来到新单位上班了。

刚到单位,就安排我做报表会计,负责单位的合并报表以及一个商业项目的收入核算。

我没做过房地产的会计啊,怎么没有我想象中的培训,师傅传、带,直接就上手干啊?一问才知道,原来这个岗位的同事,去到公司另外一个部门做事了,都是一个萝卜一个坑,哪象国企会有师傅教你,带你啊,没办法,只有在干中学,边干边学了。

CPA会计书中对合并报表有专门的章节来讲,但只是理论。比如就说内部交易要抵销,一句话的事,但是实际工作中怎么做却没有说。

好在CPA告诉了我合并报表应该是什么样子,正好有同学在事务所工作,找个周末约同学出来聊了下,大概清楚应该怎么做了。

我首先梳理了公司大大小小的股权结构。我的妈呀,这公司股权结构太复杂了吧,各种交叉持股,各种母子公司股权混杂以及各种股权比例。

看到花大力气梳理出来的股权结构,呆若木鸡!

按书上说的方法去做抵销,做合并,这不得把人给搞死啊,还要分成本法、权益法……MY GOD!

对于这种情况,我到处找资料,问同学,也向公司的前辈请教,公司以前合并方法的合理性与优缺点。随着工作的深入,对公司的了解也逐渐加深,渐渐对合并报表形成了自己的一些看法。

我把这些想法写成一个报告交给财务总经理。财务总经理看了后,没有说什么。

就这样过了好几天,没有任何反馈,我心里开始七上八下了。是不是自己的报告写得很差,或是自己刚来没多久就提这些不合适,或是自己是不是太爱表现了,领导看不惯……

越想越后悔,自己还是太年轻了,不应该表现得如此激进,还是应该稳扎稳打,自己写这个报告,领导又没要求,自己还是太爱表现了,唉~~~

所谓吃一堑长一智,在后面的工作中,我收敛了好多,做好本职工作,遇到问题自己多想少说。日子就这样过着走了。

有一天,财务副总裁的秘书通知我去她办公室。我在想有什么事需要这个级别的领导找我啊?是不是上次报告那事出问题了,领导找我谈话啊?要知道在国企,如果领导就工作问题谈话是一个很严重的问题。
越想越不对,但领导叫着去,只有硬着头皮去了啊。

来到领导办公室外面,看到她的秘书,哈,不就是那个小妹妹嘛。她看到我也挺高兴的,还跟我说,原来你就是XX啊。

我:是啊,领导找我什么事?

小妹妹:我也不知道,领导让我通知你过来。

我:哦,领导脸色怎么样?心情怎么样?

小妹妹:挺正常的,你去嘛,不用怕。

我敲门进去后,见到领导,打了招呼,坐到领导面前。

领导说看了我的报告,有些想法还是有价值的,但对公司实际情况的了解还有欠缺,可执行度还差点,不过,能在工作中主动思考问题,并提出解决办法,这是很好的,要继续努力……

唉呀,妈呀,搞半天是这样啊,我一下子放下心来了。

后面,领导还和我探讨了合并报表的业务问题,整场交流下来,可以用淋漓尽致来形容。

领导的专业水平深深的折服了我。

我花了那么多时间去学习了解到的知识,到她那里全都能深入浅出的结合实际生动的讲出来,不得不服啊。

同时,我也暗暗下定决心,一定要努力成为她那样的财务高手!

工作逐渐上手,对收入核算与合并报表业务也越来越顺手。

我负责核算的是一个商业项目,项目已经建成多年了,是一个专业市场。对项目的核算难点在于,项目的商铺同时用于出租和出售,如果有人买就卖,没人买就租。当时,还没有投资性房产一说,我们用“出租开发产品”这个科目来核算。

核算的难点在于销售产品的成本如何确定:

1、        如果是一般的销售产品,在工程竣工以后,将开发成本结转至产成品中,在报表上反映为“存货”。如有销售,则根据平方成本,将产成品结转到“主营业务成本”。这是对正常的地产项目的标准成本核算流程。

2、        本项目的商铺并没有卖,而是租,将开发成本结转到出租开发产品后,需按使用年限摊销出租开发产品,此产品出售时,应账面摊余成本结转到“主营业务成本”。这就需要按每个商铺来摊销,这样才能准确核算每个商铺的摊余成本。

3、        由于项目为公司第一个商业项目,年代久远,历史变革较多,无法按上述办法实现成本核算。经过向部门老人了解项目历史沿革,并与部门领导协调一致后,我们只有按总成本减去已售成本确定出租产品的总成本,再将出租产品总成本减去已摊销金额得到出租产品剩余摊销成本,然后按剩余年限确定每月分摊额,计入费用。

4、        税收考虑:商铺除掉出售的部分外,用于出租的商铺有租有空,涉及房产税的计算,而商铺的出租情况又是动态的,我们不可能花费大量人力去明细统计并计缴房产税。为此,我们经过测算,以房产原值按1.2%计缴对公司有利,经过大量工作,得到主管机关的认可。

我觉得虽说只是一个核算岗位,但通过核算了解项目的实际情况,从而利用自己的专业知识提出合理的解决办法,使公司利益得到保障,财务核算符合要求,这就是会计岗位的价值吧。

职业生涯的关键一跃。

公司发展很快,人才缺口也很大。公司领导决策与其在外面辛苦的招人,不如给内部人机会,拿出一些管理职位,搞内部竞聘。

我一直希望自己有机会上升一级,虽说职级已从刚入职的会计升为会计主管,但工作内容并无多少变化,还是干的会计岗位的活。

公司在OA上将此次内部竞聘的岗位全部公示了出来,我看到有一个项目的财务经理的职位,还是比较中意。

和比较熟悉的同事,打听了一下,同事说在集团比在项目上好,集团的薪酬稳定、办公条件好,人也好打交道;这个项目是老项目,环境差,经营情况不稳定,收入跟在集团差不多,运气不好可能还要差些,没得必要去。

认真分析,集团的优势很明显,环境好、收入稳定,还时不时的有奖金发,那几年遇到房地产的快速发展,公司发展也很快,在集团有各种名目的奖金,什么开盘奖啊、交房奖啊、季度奖啊等等,虽说,我级别低,但每次几百、数千元的奖金拿着,还是非常爽的;经常在领导面前晃悠,多少也有些近水楼台先得月的意思;项目上的工作于我而言,最大的诱惑就在于是经理的职位,这是管理职位,可以积累我的管理经验。

左思右想,纠结了几天后,还是决定去试一下,毕竟机会难得。我觉得自己最缺的不是专业知识,而是管理经验,自己已过了CPA了,从专业知识上来讲已经储备到位了,于我而言,最重要的还是经验的积累,这是一个可遇不可求的机会,必须抓住。

既然下定决心了,就按公司要求填写报名表,准备竞聘演讲,答辩等等,不用多说。

最后结果是竞聘成功,我终于成为一名经理,有自己的团队了,很兴奋。当时我以为自己竞聘时的现场发挥好,应答也算有板有眼,所以成功;后来才知道,几位财务领导讨论最终人选的时候,担心的是我没经验,也太年轻(我当时是整个集团最年轻的经理了),镇不住场子,我的优势在于踏实肯干,善于学习,是可造之材。讨论时,一位领导说我在一次财务清查中的工作,把N年前的老账都查出来了,让她印象深刻。最后,几个领导一合计,就决定让我去试试。

俗话说,祸福相依。与竞聘成功的喜悦对应的是一次失败的教训。

刚到项目,来到人事部,自我介绍了下。人事主管很客气地说:哦,你就是X经理啊,早就听说过你了,欢迎到项目公司来,我带去你见下XX总,并介绍下财务部的同事。

做人事的人真不吹的,面面俱道,说话让你心坎里舒服。第一次当经理,听到有人喊经理,心里也是美滋滋的。

见过老总后,来到财务部。国内的财务部很有特色——铁门铁窗,庄严的向世界宣示这里是财务部。这里也不例外,进了铁门后,一个高高的柜台后面,坐着三位大姐,三位大姐后面一个独立的办公桌后坐另一位大姐,这位应该就是原来的财务经理了。

互相介绍后,原来的财务经理说自己是因为家庭的原因要到外省去,所以从公司离职了,这个公司和团队都很好,她很舍不得,希望我来以后,能继续带好团队……

我也说了些场面上的话,说自己经验不够,需要大家帮忙。原财务经理与我做完交接后,给财务领导打了电话说明了情况后,就离开了。

终于空下来了,办公室里一下子安静了下来,那三位大姐埋头干活,没说话。我坐在经理桌后面,清理着交接的资料,看着这个环境,一边想着终于当经理了,实现了心愿,另一边心里又有些忐忑不安,下属都是些大姐,年龄比我大好多,这个情况是我没有预料到的,这个团队怎么带啊,心里没底。管得有底没底,自己做出的选择,已经在这个位置上了,硬着头皮,努力干吧。

十一

第一次开部门会

第一次当经理,不知道怎么干,又不好意思去问同事。还是老招数,去书店看书,恶补管理知识,怎么做好财务经理。书上说,管理从会议开始,在会议上讲工作进度,说工作安排。虽说,书上说了一套原则性的东西,但真正要上手干,还是觉得无从下手。

通过几天的工作,逐步了解了项目的基本情况,三位大姐的分工与工作内容和业务情况。

公司要求各部门每周召开例会,财务部惯例是每周一开会。

先要做好会议准备,把工作内容与事项逐一列出,对每个岗位的工作进度情况、专项工作进度及时限要求等都一一列出。

做为经理,我应该要提出工作要求。但工作要求怎么提?下属会听我的吗?如果我要求不对,下属提出异议,我怎么应对?话应该怎样说,毕竟是岁数都比我大?担心话说软了,有损经理权威;话说硬了,又引起下属反感,毕竟天天低头不见抬头见的,又如何相处?……自己在脑子里想了很多情况,又如果这些情况出现,我应该如何应对,想来想去,还是想不清楚。

作为理科生,自己一向专注于提升自己的专业能力,以前的工作是自己做事,对自己的工作成果负责,与同事打交道我也秉承谈得来的就多交道,谈不一块的就少谈或不谈,一切都以我为中心。

现在当经理了,需要为一个团队的工作成果负责,而团队成员的特色各异,不是我能决定的。这对我来说很痛苦,对看不惯的做法,自己也不知道怎么去处理。就比如下属的凭证,我会审核,审核过程发现一位大姐的凭证质量很差,附件审核也不仔细,经常出问题,我觉得只要稍微仔细一点都能发现的问题,她都发现不了,这能力也太差了吧。但我不知道怎么与她交流,每次发现问题让她改,她也只改我指出的地点,没指出的地方也不改,这样做工作,我哪是经理,都成了她的保姆了,很生气,但又不知道怎么解决这个问题,只有忍着,这让我很痛苦。

在与人打交道方面,一直被女朋友诟病,说我情商太低。没办法,回去问女朋友我应该怎么给员工开会,女朋友一听,就笑了。

女朋友:你是经理,部门里你说了算,你想怎么开就怎么开啊?

我:话是这么说,但都是几位大姐,又是老员工,她们的工作进度、质量不达标,我也不知道该怎么开口,说软了不得听,说重了又怕伤了感情,不好处啊

女朋友:你想太多了吧,我们单位领导开会,都是领导说了算,就算不满意,谁敢在会上与领导顶嘴啊,你是经理,肯定是你说了算啊

我:唉,你说的我也知道,但毕竟才去,万一说错话了,被别人笑话……

看来女朋友那里也找不办法,还是只有自己傻想,在脑海里构造场景,万一遇到这些问题,我应该怎么应对等等

想得再多,会议时间还是到了。

我坐在座位上,说了句我们开会了哈,三位大姐很经验的将座椅挪到我的办公桌边上,围成一圈,准备开会。

我:通过这几天的了解,我大致梳理了,我们的工作,主要有以下这些:……。

说完后,我请大家再补充,几位大姐说差不多就这些,没有补充。

她们说完后,我也不知道该说什么了,就说:那好吧,今天我们就到这里。

第一次开会就这样结束了。

这次会议是非常失败的,因为:

1、        会议组织很失败,应先由各岗位人员汇报自己的工作进度与成果;作为部门经理,应该最后说。

2、        应对每一位下属的工作进行点评,并提出清晰具体的要求。

3、        对工作安排必须要有时限要求,所有目标要符合SMART原则,这样才能跟进评价工作绩效。

十二

与下属吵架,管理经验二:无论如何,都不应与同事公开起争执

团队中的三位大姐,各具特色:一位是出纳,做事仔细认真,做了多年出纳,对出纳各类业务熟悉,能力没问题;一位是会计,负责成本费用核算,做事认真细心,对项目业务也很熟悉,协助我做复核,以及一些管理报表的工作;第三位也是会计,负责收入、税金核算,做事马虎、主动性差,岗位工作基本能做着走,但工作成果不让人放心。我就是和这位大姐起了冲突,为便于描述,就称她为Q大姐吧。

Q大姐三十多岁,老公常年在外,家中殷实,独自一人带着小孩生活,在公司工作多年。由于家底较厚,她对工作不太上心,也没指望通过工作提升自己,多挣钱。所以,Q大姐的工作质量一直不高。

我刚到公司,因为对下属的工作情况不熟悉,我对下属做的每样工作都认真复核,通过复核中对各位工作的询问,既了解了各自的工作情况,也熟悉了公司业务。在复核中,我发现另外两位大姐对自己的工作如数家珍,从报表中发现的数字问题,都能回答得明明白白,让人很放心。而Q大姐就不一样,问到的情况,她的口头禅是“哦,我去查一下”,等了好久终于查出来给你回复了,你问到相关的问题,她又要去查,让人很无语。特别是,审核她做的凭证,质量也不过关。

刚开始,我还在想,也许是她不知道怎么做,或者是因为换了经理,她不适应,所以,我也耐着性子,给她一一指出,让她改,希望她能举一反三的逐渐达到要求。可她倒好,依然我行我素,指出来的地方就改,没指出来的地方自己也不看,以前怎么错,遇到同样的业务还是错。

这样的工作态度,我肯定不能接受。刚开始还自己忍着,想着,自己运气不好,大不了自己多费下心了。
可时间一长,我也是年青小伙子,也有自己的脾气,工作上对Q大姐的态度也发生了变化。对她工作中的问题,也会指责她。记得有一次又发现她的问题,问她怎么回事,她说去查一下,

我就生气了问她:为何每次问你怎么回事,你都要去现查才知道,你的工作是怎么做的?

我想她也知道我对她不满意,心里早就不爽,直接顶回来:我又不是计算机,谁记得到那么多数据啊。

我听到这话更生气,加上在办公室里,另外两位大姐也在,觉得很没面子,急火攻心,就说:你这是什么态度,工作质量这样差,还不知道改,你这样怎么在公司混下去,不想干就爬。

她也在气头上,顶回来:你以为你是哪个哦,你喊我走我就走啊,我在这里工作这么多年,重没听哪个说我工作要不得,你一来就这不对那不对,我看是你不对才是哦

这个时候,双方都处于气头上,我又说:你不要以为你是哪个,晓得你屋头有钱,你不再乎这个工作,你有钱你回去显摆啊,跑这里来耍啥子耍啊……

可能这事说到她的痛处了,她一下子就哭了,我看到Q大姐一哭,我心里也有点慌了,自己知道话没说对,但在那个情形下,我也不可能低头,就坐在座位上生气。Q大姐哭的时候,一位平时跟她比较熟的大姐就在一旁安慰她,让她不要哭了,哭了一会就跑出办公室了。

另一位大姐,对我说:X经理,你不该跟Q大姐在办公室吵架。我也在气头上,怼回去:啥子该不该,她工作质量那么差,还这个态度,我也不是吃素的,不得怕哪个。这位大姐听我这样一说,也无话可说了。

这件事给我后面败走麦城,埋下了祸根。

教训:

1、        任何时候都不能在公共场合与同事吵架,特别是对方的级别比你低时。俗话说,宰相肚里能撑船,在工作上,即便自己占理,也不应与员工起冲突。否则,在第三人看来,你是以势压人,有理变无理。

2、        对团队的管理,要刚柔相济。我始终只是从工作上高要求,不断指责员工,没有用心去了解员工、缓和双方的冲突。作为团队负责人,团队的整体利益才是重心,而我却将全部的注意力放到Q大姐身上,只有指责,始终给她一个负向的心理暗示,那对她来说,我反正都这样了不如继续下去了。

3、        绩效考核形同虚设。虽说公司每月都有绩效考核,但我在给员工打分的时候,都是打感情分,觉得大家都天天在一起工作,不好意思把分打低了。这是最大的失败,也直接导致了我与Q大姐的冲突。有句老话,革命不是请客吃饭,我觉得工作也不是请客吃饭。对于工作中的问题,我应该直接给Q大姐指出来,并直接说明我的管理要求,如果她达不到,我应该帮她分析原因,找到解决办法,提高她的工作质量;如果她确实达不到,可以考虑给她调岗或调项目。绩效考核是一项管理动作,我应该公平的给各员工打分,而我却把它当成讲感情的道具,以为Q大姐知道我对她的表现不满意还给她打合格的分数,应该感谢我。太幼稚!!!而且我这样打分,对认真做工作的其他员工也是不公平的,对团队的伤害很大。

十三

财务与业务的摩擦,管理经验三:财务只是做好反映和监督吗?

反映和监督,所有的教科书都说,这是会计的基础职能。

我作为基层单位的财务负责人,一直把这当作自己工作的最高准则。

反映,即真实反映经营业务。何谓真实?我理解在公司制度的框架下发生的经营业务叫真实,我们财务应对这类业务从核算到报表再到分析,进行真实反映。

监督,即对经营业务的控制,凡是超越制度的经营业务都不允许发生,财务作为集团直管的条线,应该代表集团加强对基层单位的业务把控,最高标准就是杜绝一切超线的业务行为。

正是基于上述理解,我把公司从集团到项目的各类财务制度全部打印成册,认真学习,并根据自己对项目业务的了解,对业务中可能出现问题的管控要点着重记号。在与业务部门打交道的过程中,我始终以制度为本发生意见,如果对制度理解不透彻或与业务部门理解有争议的地方,也一切以我的理解为准。由于财务部掌握着资金大权,财务部说不付,业务部门也没办法。

我那个时候很在乎财务的话语权,也就是所谓的部门权威,把财务部的权威当成是自己的威信的象征,觉得自己当经理了,如果我作为财务经理都说不起硬话,又如何保证财务部在与业务部门打交道的过程中,不吃亏呢?再说,我一切以制度为准去规范业务动作,保证业务在一定框架内运行,谁能说我做得不对呢?难道谁还敢与公司制度对着干?

我按自己的理解身体力行的维护着自己的管理理念,渐渐地业务部门对财务部的态度发生了变化。我发觉很多时候,只要说到跟付款相关的事,财务部怎么说,业务部门就怎么做,到后面所有的业务在开展时都要问财务应该怎么处理,因为他们担心后面付款的时候出问题,不胜其烦。另外一些时候,财务部也需要业务部门的配合与支持,我去协调一些事情的时候还不如财务部员工去协调管用。

我心里知道因为我要求严,管理死,业务部门的负责人都不高兴,甚至项目总经理在管理会议上也或明或暗的指出,财务部是公司的财务部,要与业务部门配合好,有利地开展经营。

但我认为,我既然是集团直派下来的,我就要认真的履行好职责。你经营管理层不好好想怎么发展业务,想动歪门邪道的主意,在我这里是行不通的。

比如,项目有很多广告位,经营业主按合同支付广告费后在一定期限内使用。我发觉很多广告的广告画面都很久没换过了,觉得不正常,就让Q大姐把广告合同清理了一遍,做成广告位台账,我们一起对公司的广告位进行了一次清查。一查才发觉,很多广告位都到期了,经营业主也未支付广告费,但他们的广告还正常展示。这怎么能行?

我做了份报告,报给总经理,指出这个问题有损公司利益,建议经营部门改进。

总经理看了,说很好,要让经营部门整改。

总经理将报告转给经营部门,经营部门来找我说,目前项目经营困难,很多商家都说要撤铺,他们这样做也是为了给商家一些优惠,留住商户。而且我们的广告位价值不大,就算要租也不见得租得出去,如果把商户的广告撤下来,广告位空在那里,太难看了。

我说:这样操作不得行,如果是给商家优惠,那按制度应该走流程签批,领导同意后才能执行;如果空白广告位难看,我们也可以做一些公司的宣传图片等放上去,也不影响啊。

经营部门负责人说:要做的话,公司还得花一笔钱,这不多事嘛。

我说:这不是多事不多事的问题,而是可不可以的问题,你这样搞,有拿公司利益做交换的嫌疑啊。

经营部门负责人说:你财务说是啥就是啥啊,你又不是老板。X总(项目总经理)都同意的事,你们来说东道西,你以为你们财务是哪个所,这么霸道。

我:我只晓得制度规定不允许这样,你要有意见,你去改制度嘛。制度修改了,我就按修改后的执行啊。

我们两个闹得不欢而散。而我认为自己做得很对,坚持了原则,抵制住了经营单位的无理取闹。

又过了一阵,我看广告的事根本没动作,一气之下,就把报告交给集团财务领导了。

集团财务领导对此事非常重视,将报告提交给老板。老板一发怒,地要抖三抖,又将此事转办给地产总裁处理,最后项目经营团队因此挨了批。

集团财务以此事为起点,要求各单位财务清查广告位的事,并把我树为典型,认为有管理意识,敢于站岗,是大家学习的榜样。

看到集团财务对我的支持,我觉得自己遭受的一切都值了,至少自己做事的方向是符合集团财务要求的。
但是,另一方面,我在项目上更孤立了,财务只有自己玩,没有人愿意跟财务一起玩。

难道,我做错了吗?我这样做,不也是维护公司总经理吗?我是先报给他,他不动,我才报给集团的。说实话,我是在维护他,而不是撤他的台,他为何体会不到我的用心呢?

百思不得其解啊……

十四

败走麦城之一,经验教训三:财务只是做好反映和监督吗?

日子一天天的过去,我在公司的处境也越来越难,从公司老总到各部门负责人表面上对我客客气气,但遇到需要配合的时候都只说不做,我很郁闷,自己也经常想为何会形成这样的局面。

女朋友说我太死板,怎么能什么事都往集团捅呢?你以为你是为公司好,可是谁会认可呢?集团财务是认可了,可你是天天在项目公司上做,你这样不是自己把自己的路走死了吗?

女友说的道理,我也懂。但我始终认为,如果什么依着经营团队干,谁又为公司负责呢?如果财务只是做个付款机器,财务的价值又在哪里呢?经营团队为了经营业绩,做出的踩线行为,财务如果睁一只眼、闭一只眼,财务的监督职能又如何体现呢?

往左走,还是往右走?这样的思想对决,让我睡不着觉,经常整夜整夜的失眠。

屋漏偏逢连夜雨。

我在月度出报表的账务检查中发现一个银行科目“XX银行-POS收款”的余额居然是负数,这怎么可能!

先说下业务情况,各家银行对POS刷卡收款后扣除相应手续费后才会将余额打入公司账户,这个时间一般是一到两天。我们对POS机的收款,在收到POS单时借记“XX银行-POS收款”,在收到银行扣款后的余额时,借记银行账账户及财务费用手续费,贷记此账户。一般来说,POS刷卡户是借方余额,表示已刷卡但尚未收到的款项。

把此科目日记账打开一看,转出的金额大于收到的金额,造成反向余额。点开凭证一看,又是恼人的Q大姐做的账。

我把复核会计与Q大姐叫到一起,问她们是什么情况?

复核会计说问过Q大姐,她说业务是正常的。

我看着Q大姐,她一脸不屑的说:这很正常啊,负数说明刷卡单还未收到嘛,我是见单做账,出纳不给我单子,我怎么知道收了多少钱啊?

我又把出纳叫过来,问她情况,出纳一脸懵逼的说:单子我全交了啊,我这里没有单子,账是这样,我做出纳的,怎么知道啊?

有了上次的经验,虽然我心里很不爽,但也不便发作。我说:不管怎样,银行科目怎么可能是贷方余额嘛,这个账肯定有问题。这样吧,由XX(复核会计)和Q大姐一起查清楚,是怎么回事,然后我们再一起商量怎么处理吧。

又是同样的问题,安排工作没有时限要求。由于我深深陷入对财务外部环境的思考中,自己对内部事务投入的精力明显减少。这件事安排后,我就忘掉了。

只是没想到,后来此事成为我被免职的原因。

十五

败走麦城之二,经验教训四:有人的地方就有江湖

日子过得很快,自己也想清楚了财务角色,做好监督,及时向上反映情况,履行好自己的职责,不以一时得失为念。

一天,地产总部财务部的一名出纳突然出现在办公室。我一到办公室看着她在和出纳、会计询问一些事情,查看一些资料。

我觉得很奇怪:总部财务下来人检查工作,没有谁给我说过啊,这是什么意思啊?是突击检查?以前,我在集团的时候也干过这种事,突击检查库存现金、发票、支票等。但派一个出纳来检查,又觉得不对头,如果突击检查,一般也是会计主管或经理带队,怎么只有一个出纳来呢?想不通。

出纳见到我,马上很客气地说:X经理,L总(地产总部财务负责人)让我来看一下你们项目的银行存款账,顺便了解下,大家的工作情况。

我随口应到:好的,欢迎总部来指导工作,如果工作上有啥子不到位的,及时给我们指出来哈。听她那么说,我心里就不担心了,说到财务基础工作、款项收支等,我一直抓得很紧,也是我工作的关注点,检查这方面的资料与账务,我还是很有信心的,不会有什么大问题。

总部出纳在项目上待了三天,也没跟我交流意见,就回总部去了。我也没在意。

几天后,地产总部L总叫我去她办公室。我去了以后,她拿出那个出纳写的检查报告,洋洋洒洒三、四页。我仔细一看,才搞清楚,她来查的正是我让Q大姐去弄清楚的那些糊涂账。

看完以后,报告基本符合事实,只是部分说法有问题,我跟L总说报告看了,这个问题我之前早已发现要求Q大姐去查,后面工作一忙就忘掉了。L总听了,也没有说什么,只说:如果你对报告没有大的意见,那就在报告上签个字吧。

我觉得这个事情是我自己没做好,就在报告上签了字表了决心。

又过了一段时间,集团财务领导叫我去趟集团财务。

我来到集团财务,看到熟悉的工作环境,还与以前熟悉的同事打招呼,集团财务的一切还是那么的让人感到亲切。

来到集团财务总办公室,吓我一跳,集团财务领导(T总)、集团财务总(Y总)、地产财务总(L总),三位领导坐在一起,见到我,就让我坐在早已准备好的座位上。

这个位置安排,就象一个犯人接受三位法官的审训一样。

Y总首先说话:XX,你觉得到项目上工作,有什么感受?

我:我觉得是很大的挑战,也学到了很多以前在集团财务工作时没接触到的业务,很有收获。

Y:你觉得工作得怎么样?

我:我觉得还可以,我主要抓内部管理,做了这几件事。。。

Y总这个时候把我签字的报告放到桌子上:XX,你对此又如何解释呢?如果正象你说的加强内部管理,怎么会出这个事呢?

我一看这个报告,马上意识到问题的严重性了,刚开始我还以为钱肯定没有问题,只是账有问题,现在查清账的问题,把账调整到位就行了,完全没有料到L总会把这个报告交给集团T总、Y总,把这事捅到这个层面上。我一下子就很紧张了,说话也不利索了:我,我,这个事情是这样的,我,我把情况说一下。。。

我就把前因后果说了一遍,听我说完后,T总说话了:XX,我们给你机会让你去做财务经理,一方面是培养你,另一方面你要在下面管好事,不能出乱子。现在各方面对你的反应都不太好,如果外部的事你处理不好,至少内部的事你要处理好吧。结果财务内部的事,你也出这样的问题。银行账户出现负数,你都不主动搞清楚问题。公司这样大,如果每个基层的财务经理都象你这样工作,我们怎么能放心?你这是不称职啊。。。

我听了T总这一翻话,心里五味杂陈,低着头,无法回答领导的疑问。是啊,银行账户都成负数了,我也疏忽没管,我是没管到位,心理深深的自责。

T总见我没说话,就说:你先回去吧,听候处理结果。

我都不记得,是如何离开集团,如何回到办公室的,脑中一片空白……

没几天处理结果下来了,罚款几大K,从经理降为副经理,项目财务负责人由地产总部下派的W来接任。

后来不久,我也申请调回集团,在集团做税务工作。

这事过了很久了,一次在和Y总聊天的时候,才知道,我被免职从头到尾都是L总在操作,最关键的是我在报告上签字认可报告内容,一切都板上钉钉。

但我在项目上并没有跟L总有冲突啊,而且L 总作为地产集团财务负责人,我也接受她的领导,并未有不服从或阳奉阴违之事啊,她为何要这样对待我呢?

后来才了解到,正因我的那个广告位的报告直接提交到集团财务,集团财务觉得地产财务工作没做到位,L总被T总狠狠批了一通。

教训:
1、        管理岗位,不同于业务岗位,管理岗位除了讲业务外,更多的是沟通协调、甚至妥协。我在项目上,从总经理、业务部门、财务内部到总部财务,都得罪完了,外部环境被我搞得很恶劣,自己把自己的路堵死了。

2、        有人的地方就有江湖,做事看事要高看一步。就如L总,从我内心来说,我从未想过我努力工作,努力维护公司利益,会得罪这么多人,项目总、业务部门的态度我是有心理准备的,但L总却因此事受批,这是我没考虑到的。我们需要即会做事,更会做人。

3、        谨慎签字。对于自己不明确报告用途的签字,需要谨慎。因为你并不清楚,要你签字的这份报告的用途。就如我在L总的报告上签字一样,我以为签字表示我对报告基本事实的认可,也是自己工作没做到位的背书,应该签;但完全没想到L总会拿到这个报告,做这样的操作。其实,报告所陈述的事实,与你所了解的事实始终有差,基于事实的定性也会千差万别,我并不清楚L总在T总、Y总面前是如何叙述此事的,但至少一点,我之前多次向她反映Q大姐的工作能力与工作情况的事,我相信她是不会说的。

4、        财务定位问题。倒底什么样的财务经理才是一个合格的财务经理?财务部如何在公司生存?我经历了大小很多家地产公司,不论前五十、前二十还是前十强的公司,几乎所有公司的财务负责人聚到一起,一个永恒的主题就是,财务在地方公司生存状态,对总经理、对业务部门的报怨;而几乎所有地方总经理到集团总会说财务部的问题。财务与经营团队真的就是一对冤家吗?我在后面多年的时间一直在思考这个问题,直到我做到财务总监后才悟到真理。

十六

税务管理打开了我另外一片天,房地产财务管理核心之一税务

到集团税务线工作,并非我的本意。

在项目上已经有一个财务经理负责了,我作为副经理主要配合他的工作,在项目公司开经营例会,也是由他主讲,前后差距反差这么大,我接受不了。

我左思右想,给集团打申请,申请调回集团,集团也同意了我的要求,从事集团税务工作。我可耻地当了逃兵!

到集团后,很长一段时间,我都无法从这件事的阴影中走出来。看到周边可爱的财务同事,看到曾经劝我不要到项目去的好友,我总觉得他们以一种异样的眼光看我,好象是嘲笑,也像是哀叹;见到曾经对我寄予厚望的财务领导,我又觉无地自容,有愧于领导的信任……

不管怎样,来到新的岗位,就有一份责任,就要做事。

集团税务线由集团中心一位总助领导,我和另外一哥们儿负责具体的工作。

集团税务线主要工作是负责集团管理的十几家公司的日常报税以及下属各板块的税务检查、税务稽查、税收清算的管理、财政扶持的申领等。

我和这哥们儿每人负责几家公司。每到报税期,我和他就跑得屁颠屁颠的,集团几乎在这个城市的各个区都有项目,我们要在期限把所有区都跑遍,甚至还有郊县的税务所都要跑。

好在我拿到了**,自己可以申请开公司的车去报税。有时,我们一起跑一条线,跑完以后,我们会把车开到偏僻的地方,晒着太阳,有一句没一句的聊着……

我至今都很感谢这哥们儿,陪我走段了那段郁闷的岁月。现在他也是我最要好的朋友,虽说平时联系不多,但遇到事,一叫准出来,人生能有几个这样的朋友值了。所以俗话说,祸福相依是有道理。如果我没有调回集团税务部,也就遇不到他,就不会有这个十几年的朋友了。

日子过得很快,我也逐渐调整好自己的心理,全身心的投入到税务工作中去了。

在和这位兄弟搭档做税务工作的过程中,我发觉他总是能从税务局了解到一些内部信息,我觉得很神奇,这小子从哪里得到这些内幕的啊。我每次去报税,都是直接找到专管员,审核完签完字就去大厅报税,排队报完税后又赶着去下一家,时间很紧张,他是怎么做工作的啊?

我问他:Y哥,你从哪来的这些消息啊?

Y:就是跟税务局的人聊天啊?

我:我们报税时间那么紧,你还有时间聊天?

Y:你这人怎么这么死板啊,你去办事,你未必不跟别人说话啊。边办事,边聊天,事也办了,天也聊了,关系也熟悉了啊。

我:哦,有道理啊,你们聊些什么呢?

Y:什么都聊啊,现在房地产这么热,你是地产公司的,税务局的人最关心这些了,你可以跟别人聊市场,聊公司的楼盘啊……

我恍然大悟,对啊,我怎么这么笨啊,我想了解税务的情况,税务想了解房地产的情况,这不正好各取所需吗?工作需要多交流,与税务,与银行,与工商等等,互相交流才能了解信息,而有了信息才知道自己的工作思路与方向。我之前一直注重财务专业知识的提升,对与人打交道的软能力关注太少,对人的思考几乎空白。我之所以初当经理失败,我一直从专业能力方面去总结,认为自己细致度不够,带团队的能力与技巧不足,对公司政治缺乏基础的认识。对,这些方面是原因,但与老Y交流后,我才发觉,更深层次的问题,我缺乏对人交流沟通能力的认识,之前的交流都以自己的喜好为主,喜欢的就多交流,讨厌的或不喜欢的就少交流,甚至不交流,这样就减少了自己的信息渠道,从事管理工作这是大忌啊!

后面,我就试着用老Y的方法与税务局打交道,效果出奇的好。逐渐我也和税务局的人熟络起来,也可以称兄道弟了。关系融洽了以后,税务工作好开展多了,带回一些信息,也能和主管交流了,工作越来越称手了。

经验:

三人行必有我师,保持空杯心态很重要!哪怕自己确实很专业,人无完人,也一定能从周围的人、事,学到自己缺少的知识。记得有一句话叫,生活中不缺美而缺发现。我们在社会上工作生活,也是一样的道理,保持好奇心,保持饥饿感,关注自己周边的人和事,一定能学到、悟到自己曾苦思不得的东西。

暮然回首,灯火阑珊处!

十七

税务是房地产财务管理的核心之一

在税务岗位做久了,见过的情况就多了,有持有物业的房产税,有地产项目的土增税、所得税,还有税务稽查等等。税务工作让我认识到税的处理方式是房地产财务管理的核心之一。

比如:公司新建了办公大楼,自用,不对外出售。建造时,作为在建工程核算。从在建工程转至固定资产时,应如何结转?同样的情况,如果部分对外销售、部分自用,又该如何结转?公司自建的商场自营,以主力商户吸引客流,以散铺提升利润,散铺的租户变化很快,房产税倒底是从价还是从租?如何与税务沟通有利于公司的方式?

又如:地产开发项目土增税,应如何分期?二分法还是三分法更好?产权车位如何处理?人防车位如何处理?各项成本如何分摊?成本对象化做不做、如何做?

再如:所得税采用季度预缴、年底汇算清缴的方法,如何把握所得税缴纳节奏?年度汇算时,如何处理年度所得税与全周期税负的关系?对于亏损项目,如何预缴?

如此等等。

在这个岗位上,我发觉自认尚可的税收知识是如何的缺乏,只有恶补税收知识,并且利用在集团见得多的优势,将理论的税收知识、税收法规与经手的案子结合,琢磨其中的关键点。

我们学税很容易陷入到具体法律法规与税收条文的钻研中。由于中国税制的问题,主管税务机关对税收条文的解释度很大,很多时候,同样的做法,在本城市的一个行政区适用,到另一个区就不行了。这搞得我们经常深入到对具体条文的学习与理解上,我和老Y经常探讨税收业务,在探讨中,感觉对税法的理解更进了一层。

但过于在细节上用功,就忽略了整体上的税收操作。由于在集团,很多时候,我们是在项目进入到清算阶段才开始介入,而这个时候介入太晚,一些情况已经板上钉钉,一些想法与操作也无法落地,造成被动。
因此,税收管控应从项目开始就提前规划,全流程管理。我虽然在项目上做过一段时间财务经理,但对项目从开建到最后竣备,这中间是怎么回事也只知道个大概,具体细节并不清楚。我只有在遇到问题的时候,向同事请教,但请教的问题又都是点上的问题,不成体系,还是只有向书本学习。而书店里很多讲税的书,都是分税种讲,举个案例分别说营业税如何处理、土增税如何处理、所得税如何处理,然后再把几个税的影响合到一起,得出最优方案。这种讲法没问题,但仍不能让我建立起房地产税务管理的体系化知识。我只有先弄清房地产开发的流程,再将流程中涉税的问题一一列出,再对每个问题进行各税种研究

房地产开发流程大致为:取地-规划报建-开工建设-竣备交付-税收清算。

1、        取地方式涉税:是招拍挂还是收并购?是在建工程转让还是净地交易?因净地不能直接交易,是分立还是作价投资?交易的税费是各自承担还是收购方承担?交易的架构与票据如何设计?……

2、        开工建设涉税:报建分期如何分?建设中成本核算是否做对象化?如需对象化,工程合同、付款、结算应如何处理?发票应如何开具?如果公司有上下游企业,如何设计交易模式,均衡税负?……

3、        竣备交付涉税:总包结算如何办理?各业态成本如何确定?……

4、        税收清算阶段:清算资料如何准备?与税务局如何沟通?对于税务局不认可的处理,如何应对?……

通过学习,我将工作中遇到的问题分门别类的归集,形成自己的知识体系,建立自己的逻辑框架。这样形成体系后,我觉得房地产企业的涉税问题就比较清晰了,营业税(现增值税)、土增税、所得税三大税种的常规问题基本都很清楚了,感觉自己的税务处理能力提升了一大截,地产各项目的财务也愿意经常与我交流,我在与他们的交流中一边答疑一边吸收他们的思路,互相促进,对税也越来越有感觉了。

另:马上到共和国70大寿了,提前祝祖国生日快乐!!!

十八

房地产财务管理核心之一税务二

从这篇开始,我将分房地产财务的各模块分别讲讲自己的心得,此篇先说“税”。

税收处理,是房地产财务管理的重中之重,原因之一在于房地产企业税太重了。之前,任大嘴说过,房价里60%都是政府拿走了,地价+税+各种费。确实是这样,一般来说流转税、土增税、所得税这三大税种占到房价的10%~15%左右,一个地产项目的可售货值(可以简单的理解为房价总额)少说几个亿,大点几十个亿,如果税上少1%,想想看,可以带来多大的利润?所以,税收筹划一直是房地产企业财务工作的核心。

税收筹划,有三个层次:

第一层次不是真正的筹划,我叫它“暴力筹划”,就是财务人员基于对税法的一般理解,为了实现少交税的目的,与业务部门一并在成本、费用、收入的处理上,采取分列收入,多列支出的方式,实际操作中再强力勾兑主管部门,得到事实认定,从而实现筹划目的。

由于中国的房地产市场发展时间短,存在大量的中小房企、地方性房企,这种情况在这样的房企多有出现。中小房企老板一般都没有税收遵从意识,认为交给国家的就是自己的损失,多交税不划算,会要求财务部做所谓的筹划,老板只想少交税,财务具体怎么做是财务的事,所以很多的财务因为老板的压力,做出很多所谓的筹划,到处找票冲账,做得辛苦又风险大。

第二层次是遵从性筹划,是指财务人员充分利用税法的优惠政策,在拿地阶段就介入项目经营,从项目证照取得方式、土地合同/工程合同签订方式、项目业态配比、项目成本对象化等方面给出专业指导意见,并实施到位,实现税收优惠政策的享受,达到筹划目的。

一般来说,全国发展的大公司或上市公司,对于区域或项目财务有此类要求。特别是上市公司,对税收遵从要求较高,不产生税收处罚是基本要求。在这类公司工作的财务人员,在税上的压力一般不大,但从项目管理来说,财务在项目运营过程中,税上的建议可以左右项目的一些经营决策,也是财务价值的体现,所以,对于单项目运营的房企来说,财务需从本项目的税负来考虑如何支持运营。

第三层次是经营性筹划,是指财务人员在充分理解税收法律法规的基础上,从公司整体经营角度出发,对公司经营链条进行设计,均衡链条上各业务点税负,实现公司整体税负优化。一般来说,此层适用于有多个上下游业务板块,或有体量巨大的项目,税收筹划收益大,可以预先安排交易模式,实现税收收益。

我曾管理过一个项目,项目整体规划10000亩,已拿地1400亩,一期开发200亩,业态是城市郊区的高端别墅区,准备打造18洞+9洞的高尔夫,后来因国家严控,不能修高尔夫,我们改为高尔夫景观,对景观投入巨大。为此,我们通过研究,做出设立绿化公司的规划,绿化公司培育树木、草皮、花卉,享受农业公司相应优惠政策,实现税收优化。

再如,地产公司一般会有物业公司、商业公司,一些地产公司还有自己的建筑公司、设计公司,代理公司等等。站在全业务链条的角度,如何均衡各业务板块税负,合理设计业务流程与定价关系,也是我们财务需要研究的课题。

从税种管理的角度看,房企最重要的三大税收:增值税、土增税和所得税。

增值税是流转税,销项减进项的差为应缴税。但对房企来说,一方面要预缴,一方面项目销售不好,存在留抵税,这两点都需要房企的财务去把握税收如何缴纳,业务如何安排。好在对于留抵税,国家税务局刚发了“国家税务总局公告2019年第20号“对留抵退税作了有利于纳税人的规定,这是在减税降费的大背景下出台的好政策。

土增税是房企最关心的税,因为土增税暂行条例发布时间久,政策弹性大,各地各区税务局的要求千差万别,对成本分摊方法、清算分期、土地成本处理、地下车位处理等有不同的要求,也事实上造成各项目的税负不均。再说,土增税针对房企还给了个加计20%的优惠,普通住宅有个20%的优惠,加上土增税率级次差异大,对房企税收影响很大,所以,房企所谓的税收筹划,主要以此税为主,最大的冲动也是增加土增税认可的成本金额,成本金额也是税务审查的重点。

所得税也是主要税种之一,但所得税也是先预缴再清算,所得税清算结果要根据土增税清算的结果而定。对于先预缴再清算的税种,都存在一个关键点,即项目全周期税务管理。如果预缴的税超过全周期预计的税,怎么办?虽说税法规定可以退,但现实却很难退。所以,房企的税务管理还有个全周期管理的问题。
一句话,一入税务深似海,我们需要即会潜水也会浮水,对财务的专业能力、沟通协调能力、业务理解能力都提出了很高的要求,且行且努力。

十九

房地产财务管理核心之一税务三

上一篇大致说了房地产税务管理的体系,一个是全周期,一个是分税种,应该说全周期是纲,分税种是目,这一篇说说全周期各阶段的税收管理。

一、        投资拿地阶段

一般来说,公司取得土地有这几种方式:招拍挂、股权收购(土地收购,形式上是股权)、拆迁安置、重组(合并、分立)、在建工程收购以及合作开发(实际中比较少用)。

1、        招拍挂最简单,价高者得,土地干净,取得即可开发,问题是这个市场竞争激烈,经常出现面粉贵过面包的情况,很考验公司的操盘能力,现在这个市场基本上是大玩家的市场了,实力次点的开发商基本退出这个市场了。

需要注意的是:土地合同中要体现“净地”二字,不要出了高价拿了毛地,那老板不气得吐血才怪。财务要注意合同约定的交地时间,以正确计算土地使用税;注意契税的计税基础,大市政配套费是否计入计税基础,每个地方要求不一样。

还有一个关键问题:红线外设施如何约定要非常明确,事关后期土增税清算能否抵扣的问题。从税务角度来说,此部分应明确在合同中约定作为公共配套设施,视同土地成本,在土增清算中扣除。

2、        拆迁安置

有一些情况,政府拿出毛地出让,拆迁还未完成,公司需配合政府完成拆迁。我遇到过这种情况,企业拿钱,政府出面,政企一起与被拆迁人达成协议,最终完成拆迁。

对于此类情况,税收上要注意拆迁费用的依据是否合规合法。拆迁安置的资料收集非常关键,如:县级以上政府的拆迁文件、拆迁协议、被拆迁人的身份证、领款签字凭据、银行的转款记录、被拆迁人及家庭的产权证明等。

如果涉及实物补偿,还需要看是原地补偿,还是公司外购房产补偿。这些业务的一般原则是公司给到被拆迁户的实物视同销售,相应的契税、增值税、土增税等按公允价计税,公司取得实物的成本直接计入开发成本,即收支两条线,各算各的账。

3、        股权收购(纯土地的收购,形式上也是股权收购)

在现在的市场上,此方法已成为中小开发商主要的取地方法,这里面涉及的情况也比较复杂,分别取几种情况粗略说一下。

土地转让方一般会要求收取交易净价款,即由购买方承担所有的税费,就象我们卖房子一样,一般我们都是谈净额,至于交易税费由买方承担。而转让方的取地成本一般都很低,而要求的交易价又较高,会形成较大的增值,需交纳巨额的土增税、所得税。所以,交易溢价如何处理基本决定了这块地能不能拿。

而溢价处理,说来就两条路,一个是从交易设计上降价款(名义上的),增成本;一个是对溢价处理上,延迟体现溢价,不从交易价款上体现。这里面方法有很多,正规的不正规的,具体如何使用,还是在于对风险收益的把控上。

对于纯土地收购,因我国土地法规禁止土地直接转让,而很多情况是公司看中的土地产权在转让方的一家公司里,而这家公司又有很多其他的资产负债,这些多余的资产负债并非公司的标的资产,所以,这时需要将目标资产从转让方的公司分离出来,然后再收购新公司的股权,实现取地。

对于这种情况,操作上可以将转让方公司分立,将土地分立到一家新公司,也可以是转让方将土地作价投资设立新公司,然后公司收购新公司的股权。

采用哪种方式,从税的角度考虑,主要是土增税是一次计算划算还是分段计算划算,并且需要将取地交的税与开发销售交的税一并考虑,采取最有利的方式。从时间可行性看,公司的合并、分立牵涉面宽,时间要求长,我曾见过做分立一做就做了两年才最终落地,所以这类方法在实际中适用性也不大。

4、        合作开发

此方法实际中用得较少,对于土增税主要的规范文件财税【2005】48号文,对一方出钱一方出地的税收处理进行了规范。但实际中,双方合作是否需要成立一家合作企业,如果成立企业来开发又是否符合税法规定的条件,如果不成立公司开发,那各类证照如何办理,是以哪一方的名义办,还是以双方的名义办等等,在各个地方政策规定不统一,不明确,造成事实上此类业务的适用性不强。在我的经历中,还未在实践中遇到或见到过此方法的成功实践。

这一篇就到这里,下一篇说建设阶段的税收事项。

二十

新启航

那次项目财务经理的失败经历始终是心中的一根刺,总会在夜深人静的时刻不经意间扎得心疼。虽然,我认为自己被人陷害,对人情世故认识太浅,但也反映出自己为人处事的幼稚与无能。集团的税务工作,让我有机会认识了一生的好友,这也算是祸兮福兮。时间流逝中,我心中那根刺一直暗暗的刺激着我,我需要在跌倒的地方爬起来。

我一直在寻找财务经理的机会。一个周末,在浏览商报的招聘专栏时,看到一家新加坡的地产公司在招家乡项目的财务经理,跟老婆(女朋友已转正,哈哈)商量,如果一切顺利,我们回家乡发展也不错啊。

于是,开始准备英文简历。虽说招聘广告上没有要求提供英文简历,但我想既然是新加坡公司,英文基本能力还是需要的,做出一份英文简历也能加分。

大学里过了六级的我却不知道英文简历应该怎么写,比如:商报应该如何翻译,商是“business”,报是“report”,商报就是“business report”(狂汗,那时的英文能力就是这样)。自己只有硬着头皮,把自己的中文简历“硬”译成英文。这里最大的障碍在于财务专业词汇的翻译,比如说“做账”,英文是“booking”,而硬译为“accounting”。就这样硬译完,完全不能看,怎么办?

我只有去找以前的旧报纸,依稀记得有的外资公司会在招聘版上发布英语的招聘广告,也有招财务的。功夫不负有心人,终于找到好几家的招聘信息,对照其职位要求来修改自己的英语简历,弄了好几天,一些确实不会翻译的信息只有删掉,想着只要有面试的机会,省略的信息可以在面试时补充完整。就这样,我对英文简历虽说不是很满意,但至少能看了,就连同中文简历,一并发送到招聘广告指定的邮箱里,希望能得到面试的机会吧,我心里祈祷着。

没几天,我就接到面试通知,是周末在一家酒店面试。我早早地来酒店,提交资料后等待面试。

面试我的是一位新加坡人,长得瘦瘦高高,皮肤较黑,估计祖籍是福建那边的,说着不太流利的中文(还好面试官是说中文的,心中石头落地)。我也在面试中,放慢语速,尽量用一般的中文词句来表达,而较少使用当地的方言词语,比如说“好的”而不是“要得”,说“立刻”而不是“立马”等等。过程中,他会在用中文比较困难的时候,用一两个英语词汇代替,我也基本也能听懂他想要表达的意思,然后用中文替他表达出来。就这样,你一言我一语的完成了面试。我主要表现自己做过项目、带过团队、做过税收工作、考过CPA,对地产项目财务管理有经验(虽然不是什么成功的经验,但面试拿来合理美化一下,也是可以的吧),对国内的税收法律法规、会计准则等有一定的理解,是他想要的人。

面试完后,由人力小姑娘Vivian带我出了面试地点,让我回去等通知。

外企的人都有一个英文名,看来我也得给自己取一个,想来想去就叫Jackie吧,因为张学友就是这个名,他是我的偶像,我也用这个吧。哈哈!

作者:jackie9851

转自 会计视野论坛

原文地址:https://bbs.esnai.com/thread-5388671-1-1.html

 

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